不動産投資で安定したリターンを得るためには、単に「利回りの高い土地」を探すだけではなく、業者が買わない土地を見極める力が重要です。この記事では、アパート業者との比較を通して、個人投資家が取るべき「業者が買わない土地戦略」について実践的に解説します。読者が抱く「他の投資家とどう差別化するか」という疑問に答える構成にしています。
アパート業者が狙う土地の特徴を理解する
まず前提として、アパート業者は安定保有を目的としていません。
彼らの目的は、高い利回り設定ができるアパートを建築・販売し、販売益（ディベロップメント利益）を最大化することにあります。
土地を購入する際の最大の基準は「どれだけ高い表面利回りを出せるか」。
個人投資家のように長期保有によるキャッシュフローや資産形成を重視していないため、土地選定の軸が根本的に異なります。
✅ ポイント: 業者のゴールは“売ること”、投資家のゴールは“保有すること”。この視点の違いを理解することが重要です。
狭小プランを採用する理由とそのリスク
アパート業者が好むのは、狭小1Rタイプ（15㎡前後）を最大限に詰め込む設計です。
同じ建物面積135㎡なら、15㎡×9室＝9戸のプランを組みます。
想定収益の比較：事業費9,000万円として
- 賃料設定：6.5万円／室 → 月額58.5万円（年間702万円）
- 事業費9,000万円に対して利回り 約7.8％
一見高利回りに見えますが、入居付けの難しさ・短期退去リスク・原状回復コスト増大といったデメリットがあります。
つまり、高利回りでもキャッシュフローが安定しないのが実情です。
個人投資家が取るべき中間層プラン戦略
私が狙うのは、23㎡前後の1Kタイプ×6室構成のプランです。
同じ135㎡でも戸数は減りますが、居住スペースにゆとりがあり入居者ニーズにマッチします。
想定収益の比較：事業費9,000万円として
- 賃料設定：9万円／室 → 月額54万円（年間648万円）
- 利回り：約7.2％
数値上の利回りは下がっても、入居期間の長期化・空室率の低下・安定稼働といった面で実質リターンは高くなります。
💡 ポイント: 利回りの“高さ”よりも“安定性”を重視するのが個人投資家の戦略です。
業者が買わない土地こそ個人投資家のチャンス
アパート業者は「狭小プランで高利回りが出ない土地」には興味を持ちません。
つまり、容積率を十分に消化できない土地・間口が狭い土地・斜面地などは、業者が敬遠します。
しかし、それらの土地でも設計の工夫次第で中間層プラン（20〜25㎡）を実現可能です。
このような土地こそ、競合が少なく価格交渉余地があり、**個人投資家が優位に立てる「業者が買わない土地」**となります。
🏗️ ポイント: メゾネット・階段下収納・ロフトなどでごまかさず、結局は平面的な床面積が重要。
相場利回りと販売価格の関係を理解する
相場利回りを6％とした場合：
| タイプ | 年間賃料 | 販売価格(想定) |
|---|---|---|
| 15㎡×9室 | 702万円 | 11,700万円 |
| 23㎡×6室 | 648万円 | 10,800万円 |
業者は販売益を出すため、より高い利回りを狙えるプランを優先します。
一方で個人投資家は、販売価格よりも運用の安定性を重視すべきです。
結果的に、実質的な手残りが多いのは後者の安定型プランです。
業者目線と投資家目線の違いを理解する
業者は「利回りで売る」、投資家は「キャッシュフローで保有する」。
この違いを理解することが、業者が買わない土地戦略の第一歩です。
個人投資家は「販売用の土地」ではなく、「保有に適した土地」を探すべきです。
時に駅距離がやや遠かったり整形地でなかったりしても、設計の工夫と立地理解で利益を生むことが可能です。
まとめ 業者が買わない土地にこそ投資価値がある
「業者が買わない土地戦略」は、単なるニッチ狙いではなく、競争を避けて確実な利益を積み上げる戦略です。
表面利回りよりも、安定稼働・長期入居・低空室率を重視することで、結果的に資産価値の高いアパートを持つことができます。
最後に、土地を探す際は次の3点を意識しましょう：
- 業者が敬遠する「設計に工夫が必要な土地」こそチャンス。
- 表面利回りよりも実質キャッシュフローを重視する。
- 入居者の快適性を最優先にする。
不動産投資で成功するためには、業者の思考を理解し、あえて逆方向で勝負する勇気が必要です。
その一歩が、あなたのポートフォリオに確実なリターンをもたらすはずです。
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