不動産投資を始めたきっかけ
私は2023年11月頃から本格的に不動産投資の検討を始めました。きっかけは、家族との将来を見据えた資産形成と、会社に依存しない安定的な収入源の確保です。
特に育休中という貴重な期間を活用できたことは大きな要因でした。
３人目の育休という事で、相当大変ではあったものの、育児スキルは格段に上達しており、夫婦で協力し何とか時間を作りました。
日々、夫婦で将来像を話し合いながら、情報収集や現地調査に時間を費やすことができたのです。
中古区分マンションと中古アパートの現地調査
最初のステップは、中古区分マンションや中古アパートの物件調査でした。
毎朝４時には起床し、朝の支度を始める６時までの２時間、インターネット上で条件を満たしそうな物件を調査します。
２～３日間で複数ピックアップして、方面毎にまとめて実際に現地を訪問します。
長女と次女を保育園に送り届けたあと、三女（当時1歳）を連れての視察は、ベビーカーや抱っこ紐での移動もあり、予想以上に体力を消耗しました。
しかし、その労力によって得られる「現場の空気感」や「周辺の生活環境」は、インターネットや書面の情報では決して分からないものでした。
ある物件では、外観写真からはわからなかった老朽化や管理状態の悪さに驚かされたこともありました。
実際の本業であるデベロッパーの仕事でも、現場へ行くことは大変重要な気付きを得る機会であり、プロであっても何度も通います。
数字だけでは見えない物件の落とし穴
調査前には路線価や土地値比率、想定利回り、立地条件、築年数などを細かく確認していました。
しかし、数字上は優良に見えても、実際に訪れると崖地に建っていたり、築古による劣化が進んでいたり、周辺住民の印象が悪かったりと、運営上の課題が浮き彫りになるケースが多くありました。
利回りが高く見える物件でも、修繕費や入居者トラブルのリスクを加味すると、収益性は大きく下がってしまいます。
現地で確認できない隠れたリスク
さらに厄介なのは、現地調査では見えにくいリスクです。
地盤の強度や建物構造の欠陥、過去の入居者トラブルや近隣との関係悪化などは、購入後に発覚することもあります。
私自身、調査中に耐震基準や法令を遵守していない可能性のある物件や、掲示板などから近隣クレームが多発しているエリアを知る機会がありました。
これらを考慮すると、価格が土地値相当で利回りが高く見える物件でも、将来的には“負”動産となるリスクが大きいと痛感しました。
投資スタイルの見直し
約3ヶ月間の中古アパート調査を経て、自分の理想とする投資スタイルを再確認しました。
それは、安定した運営と資産価値の維持を重視し、出口戦略まで明確に描ける物件を選ぶことです。
単なる数字上の利回りや初期費用の安さに惑わされず、中長期視点で価値を持ち続ける投資こそが、自分に合ったスタイルだと結論づけました。
新たな方向性 建築条件付き新築アパート
中古物件に限界を感じていた頃、建築条件付き新築アパートを販売する会社の情報を得ました。
土地と建物を一括で契約し、完成と同時に賃貸経営をスタートできる仕組みです。
築古物件にありがちな修繕リスクを抑えられるほか、自分の希望する間取りや仕様を反映できる場合もあります。
これまでの調査経験から、将来の運営コストや入居者満足度の高さを見込める点に強い魅力を感じました。
まとめと次の展望
今回の実践レポートでは、不動産投資検討の初期段階から中古物件調査、投資スタイルの再確認、新築アパートへの関心へと至る流れをご紹介しました。
現地調査で得た生の情報と数字の分析を組み合わせ、リスクとリターンのバランスを見極めることが、長期的な成功の鍵であると改めて感じています。
次回は、建築条件付き新築アパートの具体的なメリット・デメリット、契約時に注意すべき点、そして最終的な投資判断の理由について詳しくお伝えします。
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