実践レポート③「建築条件付き新築アパート」の検討～後編～アパート業者の提案から見えた投資戦略のヒント

新築アパート業者との面談体験

会社員投資家向けに新築アパートを販売する業者へ数社資料請求を行い、そのうち1社（S社）と面談をしました。

プレゼンシートは予想より完成度が高く、東京都における賃貸ニーズの強さや、国税庁の給与統計を踏まえた家賃設定、世界的に見た東京の将来性など、都内投資の優位性を再認識する機会となりました。

S社の提案は、東京都というマクロ視点の後、エリアの人口動態や利便性、再開発計画といったミクロ視点での物件説明があり、その後に物件価格や想定収益など事業性能の説明へと進みます。

この流れは私自身が不動産営業で経験してきた進め方と似ており、業界全体のスタンダードと感じました。

気になる点として、収支を説明する「プロジェクトシート」に利回りの記載がありません。

年間予定収入額が最も強調されており、年収が増えるイメージを強く与える作りになっていました。

まず良い情報を刷り込んで購入意欲を高めると、現実的な数字の説明も良いところしか見えにくくなります。

形式的には必要事項は記載されているものの、投資判断に必要な利回りを自分で計算しないと把握できない点は、親切さに欠ける印象です。

契約後は融資手配から建築、竣工後の運営（サブリース）まで全て業者が行うため、購入者はほとんど何もする必要がありません。

この手軽さは、不動産投資に不慣れな方が安心して購入できる要因の一つです。

S社の物件は東京23区内でも江戸川区、葛飾区、足立区といった城東・城北エリアが中心です。

これらは地価が比較的低いものの、賃料相場への影響が少ないため、利回りを伸ばしやすい立地です。

地方から上京する単身者がターゲットであれば、立地に対するネガティブイメージはあまりなく、都心部への交通利便性や、最寄り駅周辺の生活利便性が確保されていれば、賃料を抑えられるエリアが人気となる。

S社は様々な商品プランがありましたが、主力はワンルーム＋ロフト付きと思われました。

私も単身時代にスキップフロア付きの1Kに住んだ経験がありますが、階段移動の煩わしさから短期間で退去しました。

入居初期はスペースが広がり、天井も高いので、魅力的に見えても、長期居住には向かない間取りもあるため、入居期間を見据えた設計が重要です。

極小プランで戸数を増やした方が、満室時の想定利回りは高くなるが、安定経営を目指すうえでは、バランスが大事だと認識しました。

S社では期間40年の提携ローンでシミュレーションが行われていました。

紹介された３物件では利回りが4.5～4.9％ながらも、長期間での融資のおかげでキャッシュフローを少ないながらも確保している見え方となっていました。

今後の融資戦略において、金利条件だけでなく、期間設定が投資収支に与える影響を改めて認識しました。

今回の検討を通じ、エリア選定、間取り設計、融資条件の3点が特に投資成果に直結することを再確認できました。

次回からは、実際の土地探し編として、条件に合う物件をどのように探していくのか、その具体的なプロセスを紹介していきます。