本記事では私が都心、その中でも城東・城北をメインにした理由を解説します。
はじめに
不動産投資において最も重要なのは、安定した収益を長期にわたって確保できるかどうかです。保有し続けるにせよ、売却するにせよ、需要がなければ賃料、売却価格は下がる一方です。
日本全体で人口減少が進む中でも、東京23区は依然として人口流入が続き、賃貸需要の強さが際立っています。
特に城東・城北エリアに位置する墨田区、葛飾区、江戸川区、板橋区、北区、荒川区、足立区といった区は、投資対象として安定性と利回りの両立が期待できる地域です。
本記事では、なぜ「投資エリアは都心が良い」と言えるのかを、これらのエリアを中心に解説します。
東京23区に人が集まり続ける背景
東京23区は全国的な人口減少の流れとは逆に、若年層を中心とした転入超過が続いています。進学や就職などの理由で地方から人が集まり、賃貸需要を押し上げています。
特に城東・城北エリアは、都心へのアクセスが良く、家賃水準も比較的抑えられているため、幅広い層に支持され続けています。
利回りが期待できる城東城北の区
都心三区などの一等地は安定感がある反面、物件価格が高騰し利回りが低いエリアです。資産性、将来性を重視し、キャッシュフローがマイナスとなったとしても、キャピタルゲインを取りにいくのであれば別ですが。（富裕層やタワマン投資家、ヤドカリ投資をされる方々はこちらを重視されると思います。）
それに対し、墨田区、葛飾区、江戸川区、板橋区、北区、荒川区、足立区といったエリアは、想定賃料に比べて、物件価格が比較的手頃なため、結果として利回りが出やすい特徴があります。
これらのエリアは、安定した賃貸需要と高めの利回りを両立できると判断しています。（それでも土地探しは大変ですが。）
空室リスクの低さと出口戦略
地方都市では人口減少により空室リスクが高まりますが、東京23区は城東・城北エリアでも賃貸需要は依然として強く、空室期間も短い傾向があります。
家賃相場が都心部に比べ比較的手頃であるため、学生や若手社会人、単身世帯から選ばれやすく、投資の安定性を高めています。私の１棟目アパートも、全員が２０代で新卒や若手社会人です。
さらに東京の物件は資産価値が下がりにくく、中古物件でも比較的高値で売却できる可能性があります。
また、私が行っている土地から新築という手法は、手間とリスクを負う分、業者の利益をカットできるため、竣工時点で含み益がある状態でスタートできます。
空室リスクの低さと出口戦略の優位性は、投資家にとって大きな安心材料です。
進む再開発と将来性
城東・城北エリアでは再開発やインフラ整備が相次ぎ、将来の資産価値向上が期待できます。
- 墨田区：押上を中心にスカイツリー関連の商業・観光需要が拡大
- 葛飾区：金町駅周辺の大学誘致や大型商業施設整備による文教・生活拠点の再生
- 江戸川区：小岩駅前周辺で商業施設・高層住宅が整備され、にぎわい創出と防災性向上を図る拠点形成が進行中
- 板橋区：板橋駅や大山駅周辺で大規模再開発が計画中
- 北区・荒川区：鉄道網や道路整備で交通利便性が向上
これらのプロジェクトは居住環境の質を高めると同時に、資産価値の押し上げ要因となるため、長期的に見ても非常に魅力的な投資エリアといえます。
まとめ
「投資エリアは都心が良い」と言える最大の理由は、人口流入が続き、賃貸需要が安定している点にあります。
その中でも墨田区、葛飾区、江戸川区、板橋区、北区、荒川区、足立区といった城東・城北エリアは、都心アクセスと家賃水準のバランスが良く、利回りも出やすい投資先です。
再開発による将来性や資産価値の安定性を考慮すれば、これらの区への投資は非常に有望だと判断しています。
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