２棟目の江戸川区小岩で建築した新築アパートで240万円の助成金を受給し、実質的に投資収支を大きく改善することができました。土地から新築アパート投資では、このような行政の助成金制度を活用できるかどうかで、利回りや資金効率が大きく変わります。
今回、私が建築した江戸川区小岩エリアの新築アパートにおいて、江戸川区の不燃化促進事業による助成金として約240万円を受給しました。
これは単なる臨時収入ではありません。投資収支そのものを改善する重要な資金です。
今回は実体験をもとに、不燃化促進事業の概要、活用メリット、助成金の使い方、そして土地から新築アパート投資における狙い目エリアの考え方について整理します。
江戸川区の不燃化促進事業とは
江戸川区では、災害時の延焼リスクを下げるため、老朽木造住宅が多いエリアを対象に不燃化を推進しています。
その一環として、対象エリア内で一定の要件を満たす建替えや新築に対して、助成金を受けられる制度があります。
今回の私の小岩アパートでは、この制度を活用し、最終的に約240万円の助成金受給となりました。
土地から新築アパートを建てる場合、土地代、建築費、設計費、登記費用、融資関連費用、外構費など、想定以上に多くの資金が必要になります。
その中で、返済不要の助成金を受けられることは、投資全体の収支に大きなプラスになります。
助成金240万円が投資収支に与えるインパクト
例えば総事業費が約9,000万円の新築アパートでしたので、240万円の助成金は総事業費の約2.7%に相当します。
表面利回り7.0%が、この240万円を差し引くことで約7.2%まで改善します。
さらに、自己資金を900万円投入していたケースでは、240万円の回収によって実質自己資金負担は660万円になります。
つまり、自己資金回収のスピードが約25%短縮されるイメージです。
一見すると小さく見えるかもしれません。
しかし、不動産投資ではこの差が非常に大きいです。
240万円あれば、以下のような費用に充当できます。
・外構工事費の一部 ・設計費や申請費用の一部 ・登記費用や融資関連費用 ・入居募集時の広告料 ・初年度の固定資産税や都市計画税 ・予備費としての資金確保
特に重要なのは、助成金は借入ではなく返済不要の資金であるという点です。
融資で調達した資金は返済が必要ですが、助成金は原則として返済不要です。
つまり、受給できればその分だけ実質的な自己資金負担を下げることができます。
私の場合は他物件を共同担保に入れフルローンでの融資を受けたうえで、更に助成金を獲得できた為、諸費用を含めてもほぼ手出しがなく１棟建築できたことになります。
助成金はどう活用すべきか
助成金を受け取ると、つい「利益が増えた」と考えたくなります。
もちろん会計上・税務上の扱いは専門家確認が必要ですが、投資判断としては助成金を一時的な利益ではなく、事業の安全余力として見ることが重要です。
私であれば、助成金は次のような使い方を意識します。
・物件取得時に減った手元資金の回復
・次の物件取得に向けた自己資金の補填
・突発的な修繕や空室リスクへの備え
・法人または個人の財務余力の強化
土地から新築アパート投資は、完成して満室稼働するまで資金が出ていく期間が長くなります。
そのため、完成後にまとまった助成金を受け取れると、次の投資に進むための体力回復につながります。
単純な利回り改善だけではなく、投資家としての継続力を高める意味でも大きな効果があります。
なぜ小岩エリアを選んだのか
今回の小岩アパートは、単に助成金があるから選んだわけではありません。
私が小岩エリアを選んだ理由は、大きく4つあります。
・都心アクセスが良く賃貸需要が安定していること
・土地価格と賃料水準のバランスが良いこと
・不燃化促進事業など行政支援を活用できること
・JR小岩駅周辺の再開発による将来的な資産価値向上が期待できること
私が小岩エリアに注目した理由は、賃貸需要、土地価格、行政支援、出口戦略のバランスが良いと考えたからです。
小岩は都心へのアクセスが良く、単身者需要も見込めるエリアです。
一方で、山手線内側や都心近接エリアと比べると、土地価格にはまだ投資妙味があります。
土地から新築アパートを建てる場合、土地値が高すぎると利回りが組みにくくなります。
その点、小岩エリアは、土地価格と賃料水準のバランスを取りやすいエリアだと感じています。
さらに、JR小岩駅周辺では大規模な再開発が進んでおり、駅前の利便性向上や街全体の魅力向上が期待されています。
私は、この再開発によって将来的にエリア全体の評価が上がり、賃料維持や売却時の資産価値向上にもプラスに働くと考えています。
不燃化特区は土地から新築アパート投資と相性が良い
不燃化特区のようなエリアは、古い木造住宅が多い傾向があります。
そのため、土地の形状や接道条件にクセがある場合もあります。
一方で、うまく企画できれば、古い街を新しい賃貸住宅に更新することで地域にも貢献できる投資になります。
この仕組みが魅力的なのは、関わる3者それぞれにメリットがあるからです。
・行政は防災性を高められる ・投資家は収益性のある新築アパートを建てられる
入居者としては新しくて住みやすい住宅に住みたい。
この3者の方向性が合うのが、不燃化特区における土地から新築アパート投資の魅力です。
もちろん、どの土地でも成立するわけではありません。
しかし、制度を理解して土地を探すことで、一般的な投資家が見落としているチャンスを拾える可能性があります。
狙い目エリアを探すときのポイント
土地から新築アパート投資で狙い目エリアを探すときは、表面利回りだけで判断してはいけません。
私は以下のような視点を重視しています。
行政支援があるエリアか
不燃化促進事業のように、行政が建替えや不燃化を後押ししているエリアは要チェックです。
助成金や税制優遇が活用できれば、投資収支を改善できる可能性があります。
賃貸需要があるエリアか
助成金があっても、賃貸需要が弱ければ意味がありません。
駅距離、路線、周辺施設、勤務先へのアクセス、単身者需要などを確認する必要があります。
土地価格と賃料のバランスが良いか
土地が安くても賃料が取れなければ収益化は難しいです。
逆に賃料が高くても土地が高すぎると利回りは出ません。
土地価格と賃料水準のバランスを見ることが最も重要です。
出口で買い手がつくエリアか
新築時の収支だけでなく、将来売却するときに投資家が買いたいと思うエリアかどうかも大切です。
金融機関が評価しやすいエリアか、入居率を維持しやすいエリアか、築年数が経っても競争力があるかを考える必要があります。
助成金活用で注意すべきこと
助成金は非常にありがたい制度ですが、注意点もあります。
まず、申請タイミングが重要です。
工事着手後では対象外になる可能性もあるため、土地購入前後の早い段階で制度を確認する必要があります。
また、対象エリア、建物条件、手続き、必要書類なども細かく決められています。
そのため、制度があるからといって必ず受給できるわけではありません。
さらに、助成金は受給まで時間がかかることがあります。
そのため、資金計画上は最初から助成金ありきで組みすぎない方が安全です。
私としては、助成金は受け取れたら投資収支がさらに良くなる上振れ要素として見るのが現実的だと考えています。
土地から新築アパート投資は制度理解で差がつく
土地から新築アパート投資は、単に土地を買って建物を建てるだけではありません。
用途地域、建ぺい率、容積率、道路付け、斜線制限、条例、賃料相場、建築費、融資、出口戦略など、多くの要素を組み合わせて判断する必要があります。
そこに助成金や税制優遇まで加わると、さらに投資成果に差が出ます。
今回の小岩アパートのように、行政制度を活用できれば、同じ物件でも実質的な収益性は変わります。
制度を知っているかどうかで、投資の勝ち筋は大きく変わります。
まとめ
今回、江戸川区小岩エリアで建築した新築アパートについて、不燃化促進事業の助成金として約240万円を受給しました。
この経験を通じて改めて感じたのは、土地から新築アパート投資では、表面利回りだけでなく、助成金・税制・融資・出口戦略まで含めて総合的に設計することが重要だということです。
小岩のように、賃貸需要があり、都心アクセスも良く、行政支援も活用できるエリアは、土地から新築アパート投資において狙い目になり得ます。
もちろん、すべての土地が投資対象になるわけではありません。
しかし、一般的な投資家が見落としがちな行政制度まで確認することで、収支改善のチャンスを拾うことができます。
不動産投資は、表に出ている利回りだけで決まるものではありません。
制度を調べ、エリアを読み、融資と出口まで見据えて投資することが、長期的な資産形成につながります。
今回の助成金受給は、そのことを実感できる良い経験になりました。
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