不動産投資で規模拡大を目指すうえで、最も重要な要素は「融資」です。
どれだけ良い物件を見つけても、融資が通らなければ事業は成立しません。
本記事では、実際に複数の金融機関に打診したリアルな体験をもとに、
どの銀行がどんなスタンスで、不動産投資家にどう向き合っているのかを体系的に整理します。
金融機関は4タイプに分類できる
今回の開拓を通じて、金融機関は以下の4タイプに分類できると分かりました。
- ① 攻めの銀行（条件良いが審査厳しい）
- ② 実務的で使いやすい銀行（バランス型）
- ③ 保守的な銀行（拡大には不向き）
- ④ そもそも対象外の銀行（属性・スキーム制限）
この視点で見ると、金融機関選びが一気に整理されます。
① 攻めの銀行（条件は良いが審査が厳しい）
横浜銀行（1棟目で利用中）
- 金利：3年固定1%後半
- 期間：35年
- 条件はトップクラスに良い
- 資産／負債バランスの審査が非常に厳しい。借入後で、資産／負債＝１.１ ※保有不動産は銀行の評価額となるので、実勢価格より保守的に見られる。
→ 通れば最強だが、拡大フェーズでは難易度が高い銀行です。
スルガ銀行
- 金利：約2%前半
- 期間：35年
今回NGだった理由：
- 拡大スピードが早すぎる
- 借り入れ後の流動資産が不足
- 給与所得で年収１０００万円以上が最低ライン（2年前、育休明けで年収が８００万円台に下がったタイミングの時は取り合ってもくれませんでした。）
→ 攻めの姿勢だが、バランス重視に変化している印象です。
② 実務的で使いやすい銀行（バランス型）
関西みらい銀行（2棟目で利用）
- 金利：2%前半
- 期間：30年
- ネット申込みで審査がスムーズ
- スピード感があり使いやすい
- 期間が30年でやや短い
- 同行での借入枠は総額で1億円までの為、複数棟は難しい
→ 実務的に非常に使いやすい銀行です。他の保有不動産を第二抵当で共同担保に利用しフルローンにするなど、アレンジもしてくれました。
滋賀銀行
- 金利：2%中盤
- 期間：35年
- 堅実で安定志向
- 融資額は7割程度（共同担保の評価次第で９割程度まで伸びました）
- 分割実行は不可（建物竣工時に一括実行）
- 法人NG
→ 審査はスピード感あるが、分割実行が不可のため、私のような土地から新築アパートを建築するスキームだと、土地取得費と建築費の一部（着工金・中間金）を自己資金で払う必要がある為、キャッシュに余力がないと使いづらいです。
L&Fアセットファイナンス
- 金利：3%中盤
- 期間：35年
- 法人OK
- 審査が柔軟
- スピードが速い
- 金利は高い
→ コンコルディアグループとして、私は横浜銀行経由で紹介してもらいました。
拡大フェーズの突破口として非常に重要な存在です。さらに、法人OKなので税金面を考慮すると、金利が高くてもメリットがあるシーンもあると考えています。
③ 保守的な銀行（拡大には不向き）
城南信用金庫
- 結果：NG
- 投機的と判断
- 地主・相続対策中心の顧客層
→ 事業拡大型には不向きという印象です。
横浜信用金庫
- 結果：NG
- 投機的と判断
→ 信金特有の保守性が強く出るケースです。会社員が副業的に行う事業にはNGという事でした。
湘南信用金庫
- 期間：25年
- 全体的に消極的
- 期間が短くCFが出にくい
→ 投資対象が新築だと使いどころが難しい銀行です。
川崎信用金庫
- 結果：対象外
- エリア外で不可
→ 信金はエリア制約が非常に強いです。
かながわ信用金庫
- 結果：NG
- 全国転勤ありの会社員は不可
→ 居住安定性重視の典型例です。
④ そもそも対象外の銀行（属性・スキーム制限）
静岡銀行
- 土地から新築はNG
→ デベロッパー型スキームは対象外です。
香川銀行
- 上場企業勤務のみ対象
- 法人名義NG
→ 属性縛りが非常に強い銀行です。
徳島大正銀行
- 大口法人のみ
- 個人不可
→ 完全にターゲット外です。
千葉銀行
- 給与所得で年収2,000万円以上が最低ライン
- 夫婦合算、不動産所得との合算は不可
→ 高属性専用の銀行です。
なぜ3棟目以降で急に融資が厳しくなるのか
- 借入総額の増加に加え、取得不動産の評価額が厳しい為、資産バランスが悪化している(見え方的には債務超過)
- 自己資金をどれだけ温存して来れたか
👉 ここからは完全に別ステージです。
融資戦略の結論
- 厳しい審査基準の銀行から攻める
- バランス型で確実に積み上げる
- ノンバンクで突破する
👉 金融機関の特徴を捉え、計画的に順番を立てることが最重要です。
本記事の前提
本記事は、筆者が実際に打診・交渉した結果として得られた事実ベースの情報のみを整理しています。
- 属性や資産状況によって結果は変わる可能性があります
- 金融機関の方針は支店や時期によって変更される場合があります
👉 あくまで実体験ベースの一次情報としてご活用ください。
NGになりやすいポイントチェックリスト
- 拡大スピードが早すぎる(私の場合は年に1棟建築)
- 借入額に比べて流動資産が不足している
- 保有不動産の評価額が低い（特に新築だと厳しい傾向）
- 転勤リスクがある
- エリア条件を満たしていない
👉 事前に潰しておくことで通過率は大きく上がります。
融資通過ロードマップ（1棟目〜5棟目）
1棟目
- 実績はないですが、BS的には最も借入しやすい（特に新築の場合）
2棟目
- 財務バランスを意識し、極力自己資金を温存して拡大
3棟目
- 最初の壁。自己資金をある程度投下してでも拡大を止めない。(私の現在地です)
4棟目
- 自己資金比率上昇(キャッシュを作る)
- 法人戦略が重要 ※１棟目から法人を作っておけば良かったと思います。
5棟目
- 売却も絡めて資産を回転させる
👉 ここまで来ると融資は戦略ゲームになります。
まとめ
- 銀行ごとに思想が全く違う
- フェーズによって最適解が変わる
- 融資は戦略で決まる
👉 金融機関攻略こそ、不動産投資の本質です。
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